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王大侠博客

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【引用】自曝暴利链:拆一个城中村可挣几百万  

2012-04-05 05:19:22|  分类: 转载 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自曝暴利链:拆一个城中村可挣几百万

本文导读: 
        本文为我们揭示了拆迁过程的黑幕,告诉我们什么是日进斗金?什么是狼狈为奸?什么叫算计?什么叫痛断肝肠?什么叫截访?
        在这个疯狂的年代里,拆迁拆迁是如此两人目眩,这个过程的利益链很长。首先对于政府来讲刺激了需求,拉动了地方经济增长,改善了地方形象。拆房子是需求,建房子、装修房子、基础设施的配套同样是需求, 对于建材、机械、家电、等多个行业都会产生巨大需 求,制造大量就业机会,增加增加收入。其次,对于银行来讲是一个绝好的盈利机会。先是拆迁户存入 资金,然后是开发商贷款,再后是商品房的投机商人和投资人贷款。银行坐吃利差。再次,拆迁给官员、公安、老板、黑社会搭建了一个角逐的平台,获利的场所。同时,拆迁不知制造了多少人间悲剧。
                    

“这其实是一个暴利行业!”一位拆迁公司的股东向记者透露。

在中国大陆, 拆迁是一种司空见惯的行为。但你也许不了解的是, 拆迁背后,几乎每一个环节都隐藏着 暴利的因子。 拆迁一个项目,利润率有的达到300%-400%,仅给中间人的回扣,有时就高达数百万,而 拆迁公司短短几月也能赚几百万……

在乾县做门窗生意的武君(化名),经常会在乾县马连镇一家木器厂委托加工门窗。“很多木料都是从西安、咸阳的 拆迁工地上拉回来的。”他说。这个不大的镇子上有着300多家木器厂,是附近有名的旧木料市场。很多木器厂的老板都有至少两个身份:木材经销商和 拆迁公司股东。“这里很多人挣大钱了。”武君感慨地说。

随着大规模的拆迁,近几年来生意兴隆的不仅仅只有 拆迁公司,从工程发包方、中间人、承包工程的 拆迁公司、实际做工程的公司,到挖机出租商、渣土运输车、旧材料市场,都成为这条 拆迁利益链中的一环。对于他们而言, 拆迁工地俨然是一座“金矿”。

“拆一个城中村轻轻松松挣几百万,稳赚不赔。”近日,几名 拆迁公司的股东向记者揭秘。

暴利:短短数月赚到几百万

乾县马连镇人高祥(化名)有两个身份:股东和木料场老板,这两个身份都和 拆迁有关。“有 拆迁工程时,大家 合伙入股做项目;拆完后木料运到场里再卖掉。”高祥说。

做拆迁工程已有十多年的高祥,干的最多的就是城中村拆迁。他向记者描述了 拆迁过程中形成的利益链:有资质的拆迁公司承包拆迁工程,根据不同工程利润大小,或者由发包方给付每平方米几十元的费用(利润低),或者向发包方交纳每平方米几十元的费用 (利润高); 拆迁公司拿到工程后,便租赁挖机,组织农民工、联系渣土车主。 拆迁公司收益主要来自拆下来的钢筋、门窗等;这笔费用加上发包方给的费用,或刨去上交给发包方的费用及挖机出租方、农民工及渣土车主相应费用后,就是 拆迁公司的纯利。“这么跟你说吧,这是个稳赚不赔的生意。只要不出安全事故,肯定都能赚钱。”高祥说。

拆下来的东西中,钢筋和门窗最值钱。同是乾县人、同样做拆迁,属于拆迁行当大户的马刚(化名)告诉记者,一般城中村拆迁中每平方米可产生20公斤左右的钢筋,拆下的门框可卖5-6元/平方米。他给记者算了一笔账:以一个10万平方米左右的城中村为例,承包价格为15元/平方米,拆后每平方米值26—27元,刨掉承包费、人工费、拉土费、机械费用后,一个城中村拆下来,短短几个月,轻轻松松都能赚到好几百万。“咱们摊人、摊钱,把钱背到外地,完工后再把更多的钱背回来。”高祥说。

30岁左右的黎江(化名)干 拆迁的时间也不短了。“都知道拆村子好,利润高嘛。”他直言不讳地告诉记者,拆一个村子净利润几百万。“太阳升起、落下,10万进账;再升起、落下,又是10万。”他形象地说。

揽活:主要看关系

拆迁公司怎么样才能揽到活呢?

“拿工程, 主要看关系。”黎江坦言。

“有的直接能和当地政府说上话,领导一拍板,这工程就归你了。”马刚告诉记者,“不用脑子想都能知道,没有回扣,人家凭什么要把工程给你?”

有的工程先由专门负责 拆迁的国有公司拿到,然后再转包给 拆迁公司。“有门路的直接从相关部门接活、找发包公司,否则,就得靠中间人介绍。”马刚告诉记者。当然,相当可观的好处费是少不了的。

据马刚介绍,在作为发包方的相关部门和单位外,还活跃着一批中间人。中间人的范围很大,包括要 拆迁的村子的负责人、开发商、 拆迁主管部门的负责人、相关领导的亲戚朋友等。“只要能和这些人"说上话",咱就能千方百计地搞定,不就是钱的问题么?”马刚说。

“当然,你要是能直接找到主管领导,那就一步到位了。”黎江也对此深有感触。

给中间人的好处费则因人而异、因具体工程而异。“关系越硬,回扣就越少,利润就越大。”马刚说。

拿到活后 拆迁公司开始评估。“评估就是定价,一平方米多少钱,主要是看建筑里边货多货少。”据高祥介绍,“货”主要是指钢筋、门窗,还有砖头、电表、铁、地板等等。

“如果货多,我们还得花钱从发包方或中间人手里买。”马刚告诉记者,2007年时,他们在西安北郊承包的一个活,就是以每平方米10块钱从中间人手里买过来的。那个工程20万平方米,“中间人动动嘴皮子,就挣了200万。”

如果货少,就须发包方承担费用。“一般 拆迁一个平方米,发包方要给付30块左右的费用。”但马刚说这笔费用到 拆迁公司手里时,往往只剩下不到一半。“2008年我们包的一个活,由当地政府先把整个工程给了一家房地产开发总公司,政府给出的价是33块钱一个平方米,但房地产总公司给我们的价是一个平方米13块钱,等于是房地产总公司啥也不干,转了个手,就白白拿走了20块钱。”

“那个活总共50万平方米,人家直接就截留了1000万。你说这些人挣钱容不容易?”马刚说,“没办法,因为政府只认头包,后面的二包、三包都与政府无关。我们得靠这些人挣钱呢。人家吃肉,我们跟着喝汤。”

“比如说你能挣200万,就得给领导分一半。”黎江告诉记者,好处费都是提前给的。“这是游戏规则。这行水太深。”

按照规定, 拆迁公司必须具有行业资质。那些没有资质的 拆迁公司,为了揽到活,就挂靠在有资质的公司名下,实在找不到挂靠单位的,干脆就借别人的执照。“有一回承包华阴一个活,我们一次拿了16个照,都是借别人的。”

还有相当一部分工程是交给开发商,再由开发商发包给 拆迁公司。“想拿这样的工程,你必须和开发商很熟,或者是能搭上关系,不然也拿不到手。”高祥说。

有些工程必须进行招投标,但其中依然有着可以操作的空间。“提前和别的竞标人说好,你可以报名,但到时候不要竞标,不要和我抢,我拿到活后,给你几万元的辛苦费。”马刚告诉记者,当然,招标人对此心知肚明。

合伙:临时筹资一天内可提空储蓄所

评估完成,确定价格后, 拆迁公司开始寻找 合伙人。

按照规定, 拆迁公司须向发包方交纳每平方米15-20元的保证金。“这其实就是押金,一是防止 拆迁公司中途撂挑子不干,二是出了安全事故时用来赔偿。”高祥介绍说。

“一般都是大股东或者牵头的拿到工程后,开始找股东入伙。”马刚说,根据工程量和押金量,股东可多可少。

2008年时,马刚和别人在西安北郊承包了一个活,30万平方米,需交押金500万。那次他们找了18个股东。

据高祥介绍,“一般10万算一股,想入股最少也得10万,多了可能几百万,利润也是按出资比例分配。”

而大股东分的更多,因为“工程是大股东揽过来的,有时候他说要给介绍人提成,每次都是几百万,直接从"空中"提走,这些钱不入账。实际上这些钱一部分给了介绍人,一大半自己就直接拿走了。”提起这些,高祥有些不忿。

“有些股东就是干股,不摊成本,不出人,只拿钱,不干活。但是,不要这些股东,你这活就干不成。”据黎江介绍,这些干股东包括官员、介绍人、村干部甚至还有黑社会。

马连镇就是个远近闻名的“ 拆迁专业镇”,这个镇上有很多人都在专门从事 拆迁。高祥告诉记者,在马连镇入股 拆迁的最少也有1000人,其中资金实力较为雄厚、可以牵头或当大股东的有一两百人,小股东则有八九百人。“一次能拿出二三百万的起码有200人。”“在马连镇,一天攒个一两千万不是问题。”高祥称。“只要有活干,股东多的是,马上就能拿钱入股。镇上的信合和邮政储蓄一天内钱就能给提空了。”高祥告诉记者,“经常能看到县上的运钞车一天来回几趟地往镇上运钱。”

拆迁:迁1户提成最高上万

找齐股东,交了押金,开始进入拆迁环节,进行动迁、安置村民。“产生的所有费用基本都是由开发商全部承担,政府只是出面协调和村民的关系。”马刚说。

“开发商为啥会心甘情愿地掏钱呢?利润大呗!”据高祥介绍,很多 拆迁改造都是由开发商掏腰包,先把钱给政府,政府再补偿给 拆迁户。“这部分费用(包括回迁分配的住房、门面房等)是相对固定的。建成后的楼房先安置村民。如果楼盖得低了,开发商就无利可图,所以都在盖高楼,楼越高利润越大。”

而大部分村民在拿到补偿、安置款后,都能顺利搬走。“当然,也有少数钉子户。为了赶工期,只能强制 拆迁了。这期间产生的一切费用,比如把人打死、打伤,把屋里的东西损坏了,先由一些政府部门出面协调、谈判,最后由开发商拿钱赔偿。”据马刚介绍,对于人命赔偿费,都由 拆迁公司按工程费用减掉,“一条人命一般十几万就能搞定”。

马刚向记者讲述了一次“血淋淋”的强拆。2007年 拆迁一个村子时,最后剩了一家人不肯搬走。 拆迁公司花钱叫来一些社会闲散人员,“一人100元,动手200元,叫了50个人,都是身强体壮的小伙子,人手一副白手套、一根橡胶棍。”马刚说,他们事先和辖区的有关部门和派出所都打过招呼。去的时候后边就跟着120救护车、挖掘机。 拆迁公司的人进去就搬东西,搬不了的就砸,挖掘机随后就开工了,不到半个小时,房子就变成了平地。

强拆时免不了有村民去上访,但也无济于事。“火车站、机场都住着我们很多人,就是为了防止上访。来了,就给他截住,强行安排在招待所,管吃管住,就是不让你走,慢慢磨你的性子,时间长了,你也就消停了。”马刚说。

“强拆,就是硬整。”提起强制 拆迁,黎江毫不隐讳。

高祥也向记者讲述了强拆的内幕。“对于钉子户,签合同时都写得很清楚,一般由村上负责通知搬迁时间。到时如果还没搬走,直接把房子挖倒,损坏的门窗、家电等重新进行赔偿。如果出了人命,甲乙双方都要管。”

一次强拆中,一个村民家里兄弟四个死活都不愿意搬,最后他们想出个办法,让一个与那家人相熟的人,以请吃饭为名,晚上将那弟兄几个全部约出来。“这边人刚走,我们事先埋伏好的 拆迁队就进去了,几分钟就把东西搬完了,挖掘机直接上去,叮呤咣当一阵挖,房子直接给刨倒。那兄弟几个回来一看傻眼了,吃了顿饭房子没了。最后没办法,只能接受赔偿标准。”高祥告诉记者,“你还不接受?行,我们坐在办公室里等着,你慢慢来找吧,把你磨得到最后你自己都不想来了。”

据其介绍,动迁时, 拆迁公司的股东既能挣固定工资,又能挣提成。“一般情况下,固定工资每月大概是1800元,迁走1户还能额外挣最高上万的提成。”

施工:400%的利润都有

拆迁的利润到底有多大?“一般都是投多少,挣多少。货多的话挣得更多。”高祥向记者算了一笔细账:

2009年 拆迁西安南郊某村,共50万平方米,发包方给出的价格是30元/平方米,中间人拿走20元/平方米后,到他们手里只剩下10元,“就这样也挣钱。”高祥掰着指头算,挖机每平方米3.5元,共175万;清理垃圾按每平方米10元付给渣土车主,共500万;卖旧钢筋、门窗、椽子等共收入750万,再刨除管理费10万,这个工程总共赚了565万,工期只用了不到3个月。

“这个工程我们交了600万元的押金,其中最大的股东出了300万,其余的有拿100万的,也有10万、20万的。”高祥告诉记者,他当时只入股了10万元。“我们这样的小股东既在工地干活,拿工资,还能参与分红。”这一个工程做下来,高祥赚了将近10万元。

“3个月,将近100%的利润。”他“啧啧”地咂着嘴。“我们这算啥嘛,大股东最少都挣了300万呢。”

而一般的 拆迁工程,工期都不会超过3个月。“你说说看,这是不是时间短、见效快、利润高的好活?”对此,马刚也有同感。

“干拆迁,利润低于20%就算赔钱。但100%的利润也不算高,最高的300%、400%都有。”黎江说。

在拆迁公司的眼里,工地上遍地是宝。高祥向记者出示了去年在西安某城中村 拆迁时的一日不完全流水收入:10月21日,电子表1700个×0.5元/个=850元,三相电表20个×2.5元/个=50元,黑电表290个×4.5元/个=1395元,地板砖2605个×1元/个=2605元,铁2.62吨×1750元/吨=4584元,塑料管402个×1.8元/个=723元,铁皮925个×1元/个=925元,铝线363公斤×1.5元/公斤=544元……

拆迁中的 暴利让很多人看得眼红,纷纷欲挤进这个一夜暴富的行当。

“来钱这么快,有点门路的谁不想干啊?”高祥说,“好多公司为了揽到活,最后都动了刀子斧头。”

马刚也向记者证实了这一点。“工地上经常能看见两帮人拿着棍棒、刀子对打,说到底,不都是看中了这个行当的 暴利么!”

“胆大、心黑、有钱。”当记者问高祥“干了十几年 拆迁,最大的感受是什么”时,他如此回答。




引文来源  怪不得要强拆,原来拆房这么赚钱哪! - 宇君的日志 - 网易博客


                 

                 
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