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从消费品和投资品供求规律看商品房价格调控  

2011-10-28 21:01:05|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       一、消费品和投资品的界定

       消费品是指用于当下生活消费和生产消费的商品,投资品是指由于货币贬值,为了规避财富损失购置的商品,或用于未来消费的生活用品和生产用品,投资品的购置不是为了眼前消费,是为了获得未来和当前的价格差价收益。商品是消费品还是投资品不取决于商品的使用价值,而是取决于购置的目的,目的是消耗它的的使用价值,就是消费品,目的是以它作为获取财富的手段,利用其价格涨跌盈利,就是投资品。

       二、消费品的供求规律

       (一)价格对消费品供求的影响:消费品价格上涨,需求减少,供给增加;消费品价格下跌,需求增加,供给减少。

       (二)供求对消费品价格的影响:供给增加价格下跌,需求增加价格上涨;供给减少价格上涨,需求减少价格下跌。

       三、投资品的供求规律

       (一)价格对投资品供求的影响:投资品价格上涨,需求增加,供给减少;投资品价格下跌,需求减少,供给增加。

       (二)供求对投资品价格的影响:供给增加价格下跌,需求增加价格上涨;供给减少价格上涨,需求减少价格下跌。

       四、商品房的属性探讨

       商品房是用于居住的,属于消费品,但它不是一般的消费品,属于耐用生活用品,具有投资品的属性。如果我们买房子是用于当下居住的,房子就是消费品,如果不是用于居住,而是用于获取价格上涨的差价收益,或者不是用于现在居住,而是用于未来居住,房子就是投资品。

      五、如何鉴定房子是消费品还是投资品

       我们要观察一个地区的房子是消费品,还是投资品,可以委托一个调查组,晚上七点到九点观察小区楼房亮灯的户数占总户数的比例,这个比例就是商品房消费品和投资品的比例,比例越小说明投资品越多,比例越大消费品越多。

      六、调控商品房价格的思路

       现在商品房价格很高,民众和政府都希望把商品房的价格压一压,如果允许房价进一步上涨,将会摧毁普通民众居者有其屋的愿望,中国经济有可能被房地产市场绑架,造成经济结构失衡,社会动荡。

       要调控房价,要先弄清大众把房子当成什么来购置,是投资品?还是消费品?

       如果是投资品,可以通过以下手段降低房价:

       第一,严格限制购买数量,每户最多可购置两套住房,超过标准,征收100%的房产税。

       第二,对购房贷款实行定向调控。第一套住房贷款利率在基准利率基础上下浮30%,第二套住房贷款利率上浮50%,第三套住房利率上浮300%,第四套住房利率上浮800%,以此类推,购房越多,贷款利率加速上浮。

       如果是消费品,可以通过以下手段降低房价:

       第一,增加住房供给。鼓励民众自筹资金,集合投资设立开发公司建造自住性商品房;鼓励各单位建造用于本单位职工居住的住宅;政府也可成立公益性住房开发局建造进城农民工的住所。

       第二,降低商品房价格构成中税费构成。降低房价,政府要带头降低供地价格,降低配套费用,及相关税收。不能口头上要降低房价,手头上从消费者口袋掏钱的力度不降低,与民争利。

       七、对当前的基本情况判断

        当前的住房需求60%—70%是投资需求,30%—40%是消费需求,所以房价上涨的原因是投资性需求造成的,政府必须严控住房投机,加大交易成本,同时,对于消费性需求给予最大程度的满足。

         

          西安财经学院         王勇民

     

    

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