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房价不涨,必然下跌  

2010-04-25 19:41:40|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、谁将房子价格抬上去了?

       住房商品化后,商品房价格就由市场供求决定。起初购房人的行为完全是一种消费行为,买房子自己住,当房子供不应求,房子价格上涨形成一种趋势,更多的购房人的行为成为一种投资行为,买房子自己不住,完全是为了在更高的价位卖出,获取差价收益。目前房产市场购房需求中,据估计60%属于投资需求,40%属于消费需求。投资需求是造成房子价格上涨的主要原因。房子价格快速上涨后,投资者获利,进一步刺激投资需求,可是他们并不住房,真正需求房子的人又买不起房子。

        这时,银行这个吸血的恶魔出来了。它一方面给开发商提供商品房开发贷款,让开发商建造更多的房子,增加房子的供给。另一方面给房子的投资者和消费者提供贷款,让他们购买更多的房子,更大的增加房子的需求,自己从中获得巨额利润。

        政府本该约束房子投资行为,保护民生消费,无奈在这场盛宴中政府也是一个主角。在土地市场上政府秉持着独特的垄断角色,一方面强行从农民手中廉价拿地,另一方面对开发商高价拍卖土地,从中获得巨额差价收益。房屋总价中土地成本占到25%。基于此,地方政府在房子价格上涨中心花怒放,因为GDP快速增加了,利税增加了,土地收益增加了,就业增加了,相关产业发展了,一切欣欣向荣了。

       如此看来,开放商、银行、政府、房屋投资(机)者是是房价上涨的最大得益者,是房价上涨的最大推手。

二、为什么房价必跌?

       房价急剧上涨,脱离建立在收入水平基础上的真实需求,房价必然会下跌。据发达国家资料显示:住房平均总价是家庭年平均收入的六倍,我国的水平则是十二倍,远远超过发达国家的水平。另外,发达国家和地区的房屋租售比(年房租收入与房屋总价之比)在4%以上,我国目前水平在2%—3%。据国家统计局内部资料,我国目前停止新楼盘开发,已开发和正开发的楼盘已够未来三十年的消费需求。以上资料说明三个问题:房子价格超过普通消费者的承受能力;房子价格的上涨是建立在投资需求的基础上,而不是消费需求基础上;银行信贷是形成房屋需求的主要力量,人们对房子的消费建立在未来收入基础上。

        现在的问题不是房子价格跌不跌的问题,而是以什么方式跌的问题。房价下跌有两种方式,一种是快速暴跌。另一种是慢速阴跌。前一种方式是政府不介入时房产市场的必然表现,后一种方式是政府介入时房产市场的可能表现。目前政府对房地产市场强力介入,要求国有企业和国有控股企业退出房地产市场,同时要求银行对居民第二套住房的贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。希望遏制商品房价格快速上涨的局面,同时也不希望房地产价格下跌,房价处于稳定状态是政府最想看到的。

        政府的愿望是美好的,但是是不可能实现的。前面我们已经有一个基本判断,房价是炒起来的,炒房的资金是银行提供的。这样房子价格只有永不回头的上涨,银行的资金才有源源不断的回报,一旦房价稳定,炒房者的差价收益便没有了,银行也就没有了利息来源,银行的贷款风险立即呈现,银行收贷成为必然选择。开放商、炒房者在银行收贷的压力下,低价抛售套现,房子的投资需求和消费需求受到拟制,房价必然下跌。

       三、房价下跌,必然引发灾难

       房价下跌导致地方政府破产。我们知道地方政府的负债截止2009年底已达7万亿,并且地方财政收入的50%来自土地转让收入。房价下跌,地方政府立即捉襟见肘,并无法归还负债。解决的办法只能是不断借新债,还旧债,逐渐失去公众信用,或者中央银行大量发行货币,解救地方政府燃眉之急,导致中央政府失信于民。历史告诉我们:政府不讲信用,贬值货币,掠夺财富,一定会引起社会动荡,并被民众抛弃。国民党政府的统治末期就是典型例子。

       房价下跌,更重要的是摧毁金融体系。银行的大量资金涌入房地产市场,房价下跌将导致银行的倒闭,存款人的利益失去保障,社会信用丧失,货币信用丧失,国家倒退。在这个失衡的过程中,动荡、争夺、流血伴随其间,直到社会建立(寻找到)新的平衡。

        四、需要说明的两个问题

       上面所得到的结论不适合于短时间。也就是说目前房价下跌与否,不取决于市场规律,取决于中央政府的决心和英明程度。如果中央政府放任地方政府在房地产领域的扩张行为,放任银行的贪婪行为,房价在短时间内还有可能反弹,继续保持上涨势头。但是从长期来看,中央政府在市场规律面前即使决心再大,措施再得力,也不顶屁用,该跌的,一定会跌,并且是暴跌。

        我对中央政府在调控房地产价格方面是缺乏信心的。因为从九十年代开始房地产价格一直处于上涨,政府也多次出台政策调控,结果越调越高。正像政府反腐败一样,越反越腐。本次调控房价,效果如何?我不抱太大希望。我以为政府越是无能,房子价格越是上涨,房价下跌的必然性就越大,下跌的时间就会越提前。

              作者:西安财经学院金融系  王勇民

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