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王勇民:房价与房地产业的利益链  

2009-09-01 23:42:22|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      八十年代初,干部和工人的房子是单位给分的,农民的房子是自己盖的,到了九十年代,干部和工人的房子就逐步在市场上购买了,从那时起,房子价格就一直上涨,从每平方米400元,到现在的4000到18000元不等。为什么房子价格总在涨,而跌不下来?要弄清这个问题,就必须搞清房地产的利益链。

       房地产行业的利益链是由开放商、政府和银行构成。开发商建房的土地只能从政府手中得到,开发商品房的资金从银行手中取得,银行既给买房人提供按揭贷款,又吸收政府、开发商、买房人的存款,获得存贷款利差。政府的目标是发展地方经济,追求GDP最大化,扩大财政收入,于是,一方面从农民手中尽可能压低价格,垄断性获得土地,另一方面高价独家向开发商供应,使土地出让金占到地方财政收入的30%——50%,同时,政府可以向开发商、建筑企业和建材企业收取各种税费,扩大地方就业,增加GDP。

        房地产价格上涨,给购房人产生巨大的心理预期,刺激了购房需求,进一步促进房地产行业的发展,从而带动建筑业、建材业发展,对于增加地方经济总量大有好处。同时,房地产价格的上涨,吸引社会闲散资金和国际游资投资房地产,把房地产当成投资品来热炒,进一步推动房价上涨。所以,房子价格上涨对房地产利益链上的三个主体来说是他们期待的。今天,政府、开发商、银行在社房价上涨过程中发挥着决定性作用。房价上涨同时满足他们三者各自的需要,岂有不持续上涨之理?相反,如果房价下跌,政府目标、开发商目标、银行目标都不能实现,所以他们要尽可能采取措施防止房子价格下跌,刺激房子价格上涨。今年初在国际金融危机的影响下,房子价格稍有回调,开发商、银行就给政府施加压力,政府更担心经济出现滑坡。各地政府便采取纷纷刺激措施,中央政府也把房地产行业列为十大促进产业。

       开发商的目标就是利润最大化。银行的目标是扩大贷款规模,提高盈利水平。在房地产价格上涨的条件下,三家皆大欢喜,政府可以提高土地出让金,开发商可以得到丰厚的利润,银行的利润水平也会提高。另外,那些房地产投机商也非常满意,他们在炒房炒地的过程中获得了丰厚的利润。可怜的是那些真正需要住房的老百姓,成为房价上涨的受害者。

        可以说今天地方政府的政绩是建立在房地产业虚假繁荣的基础上,如果房价泡沫破灭,地方政府就会立即想陷入困境,银行陷入破产,房地产开发商就会跳楼,或逃跑。

        房子是给人住的,房子价格上涨,人工成本就会上涨,进而引起物价连锁上涨,迫使银行提高利率,10万亿元的地方政府债务将会压得地方政府难以支撑,大批中小企业因资金价格上涨陷入倒闭。

       房子是让人购买后居住的,不是作为投机的对象。房价的上涨应该建立在职工收入水平提高的基础上,而不是靠寅吃卯粮,靠贷款推高房价,并维持房价。建立在贷款基础上的高房价是空中楼阁,最终是要倒塌的。据资料统计,市场国家房子的总价是职工年收入的6倍左右,我们国家的平均水平则达到了12倍,这说明我国房地产价格已经存在严重的泡沫。       

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