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政府为什么要出手救房地产市场  

2008-10-21 04:16:02|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日媒体披露有十八家地方政府纷纷出手救房地产市场,我想主要有这样几个理由:

1、出于政府利益。房地产为地方财政收入带来巨大贡献,一是土地转让收入,政府先从农民(包括村民、居民)手中以规划为由,低价获得土地使用权,然后高价转让给开发商,土地差价收入归政府所得。二是税收收入,房地产在建设、销售、交易的过程中,政府要从中收取大量的税收和费用收入。三是增加地方GDP,提升了地方经济发展速度,四是增加了地方就业。政府利益是政府救是市的根本原因。

2、出于银行的利益。我们知道房地产开发商的资金主要来自银行,保守估计在60%以上。如果房地产价格大幅下跌,银行会产生大量坏账,给金融稳定造成巨大威胁。美国的房价下跌不是已经造成很严重的后果了吗?

3、出于开放商的利益。改革开放以来,政府的职能从过去为人民服务,转变为为资本、为商人服务,美其名曰改善投资软环境。地方政府的利益和开发商的利益紧密绑在了一起,房价下跌,开发商利益遭受损失,政府岂能不顾?

       房价下跌对普通老百姓来讲是一件好事,购房成本降低了,但是也隐含巨大的风险。我们的资产主要以货币形式存放在银行,如果银行因为房地产价格下跌而倒闭,我们的血汗将化为乌有。

      看来政府就是好像是正确地,但我们不能忘记政府救市的钱从哪里来?地方政府救市不外两种形式:补贴和降低税收。这些钱全是财政收入,是国人的钱,如果要动用起码也得征得大家的同意,召开地方人代会通过。政府急急忙忙出台救市计划实际上是利用政府这个组织赤裸裸地为官僚资本集团服务,老百姓的利益没有根本考虑。如果政府充分考虑老百姓的利益,房价上涨时就应该管制。政府不仅不管制,反而放任房价上涨,与开发商分享价格上涨的盛宴。如果政府从老百姓的利益出发,在救市补贴政策上就应该区别对待,而不是对买大房者(富人)补贴多,买小房者(穷人)补贴少。如果政府考虑老百姓的利益,就不会采取粗暴甚至黑社会地手段对付被拆迁户。

     说到底政府救房地产市场,一是为救自己,二是为救资本。

附:

揭密:地方政府操纵房地产价格的五大绝招

        回首2004年,房地产是社会关注的焦点之一。宏观调控使房地产投资增长速度放缓,但房地产价格却一直在上涨。“长三角”地区一些大城市的房价,从2003年初以来,上涨幅度超过50%。面对不断上涨的房价,经济学者们惊呼“房地产泡沫”,而房地产开发商却嘲讽学者们“杞人忧天”。喊了几年的房地产泡沫,结果房价越涨越高。

  难道经济学者们真的错了?

  答案是否定的。笔者认为,确实不能用国外有些标准来套用中国的房地产市场。在中国房地产市场,主要参与主体除房地产开发商、消费者和银行外,地方政府也扮演着非常重要的角色。以上海为代表的中国部分城市房地产价格持续上涨,就表现出中国特色:它是地方政府主导下的房地产价格上涨。

  地方政府操纵绝招揭密经过几年的摸索,地方政府调控房地产价格的能力日臻成熟,归纳起来有以下五招:

  第一招是大搞城市拆迁。城市旧城区的拆迁改造可创造住房需求,因此,通过调控城市拆迁的速度和规模,就可达到调控房地产价格的目的,扩大城市拆迁的规模就可以拉高房价。超过三分之一的住房需求由城市拆迁拉动。

  第二招是提高拆迁的补偿标准。同一个区位的旧房补偿标准提高,可以立即刺激新房的价格上涨。

  第三招是土地的招标拍卖。地价上涨必推动房价上涨。政府是土地的唯一卖家,土地的价格自然是由政府控制,政府只要不断抬高出让土地的价格就可以使房地产价格不断上涨。一旦房地产价格走软,地方政府就会减少土地供应,抬高单位土地的价格,造成地价不断上涨的假象。

  第四招是控制或取消经济适用房和单位集资建房。上海是全国第一个取消经济适用房的城市,这是上海住房价格飚升的重要原因之一。杭州的做法也很有意思,把经济适用房建在离市中心25公里以外的地方,以维护西湖周围的高房价。

  第五招,操纵媒体,有的甚至操纵房地产统计数据,误导消费者。笔者从调查中了解到:房地产数据统计由各省城调队,从开发商那里而非从市场采集,甚至是由开发商自行填报,其准确性与可信度大打折扣。

  在利益的驱动下,开发商都是根据企业需要来填报。当房价上涨较快时,开发商倾向于低报销售价格,因为他们担心房价上涨会导致政府政策干预;当房地产行情看淡时,开发商又倾向于报高价格,给外界造成价格不断上涨的假象,因为他们担心房价的下跌会导致消费者购房的意愿下降。开发商联手做局已经成为公开的秘密,他们利用程序漏洞,集体操纵房地产价格统计数据。

  在上海,这种误导已经产生了实质性影响。2004年5月国家宏观调控政策出台后,上海房地产市场一度出现逆转,住宅二级市场的交易量明显萎缩。但有关部门公布的数据却显示,房地产价格依然一路上涨。这就给了市场一个错误信号,致使8月后,上海房地产市场交易恢复上涨势头。

  操纵动力何在?

  地方政府操纵房地产市场的动力何在?从表面看是为了政绩,因为房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP(国内生产总值)的数据,且可以使政府得到更多的土地出让金,进行更多的城市建设。GDP是地方政府官员的成绩单,GDP大幅上升意味着升官。此外,地方政府的动机还为了小集团的利益,在已查处的一些官员腐败的大案要案中,与房地产无关的几乎没有,这显然不是巧合。既然操纵房地产价格不仅可以升官,而且可以发财,何乐而不为?

  在地方政府的积极而有效地调控下,房价不断上涨。但能力再强的政府也不可能让房价永远涨下去,决定房价的最终是城市居民的收入水平。有关数据表明,当一套70平方米的新建房屋价格是当地人均年收入的5倍以上时,就已进入警戒线,达到10倍时已到可承受的极限。当超过10倍时,老百姓无力购买住房。一旦大多数居民失去购买能力,房地产市场将失去最终消费者,成为空中楼阁,后果不堪设想。有些城市的房价收入比已经超过10倍,这是非常危险的信号。

  目前的住房市场之所以还很火爆,主要原因是中国的收入分配差距过大,产生严重的两极分化。一部分人的收入水平很高,而大部分人收入水平低下。高收入阶层的购买力很强,但这部分人的数量毕竟非常有限,当他们的需求得到满足后,市场会出现断层,立即进入疲软状态。彩电、冰箱市场出现过这样的情景,汽车市场正在重演同样的故事,谁能否认明天的房地产市场不会重演类似故事?

  危险游戏的“最后疯狂”政府主导下的房地产泡沫事件,最近的例子是香港。

  1997年亚洲金融危机使香港的房地产泡沫破灭,平均房价下跌了70%,仍然不见起色。在反思这一历史事件时,有不少有识之士意识到,香港房市之所以走到今天,其真正原因在于:财团们与前港英政府天衣无缝的配合。在回归前夕,港英政府为突击花掉历年积攒下来的钱,既修地铁又建机场,让香港经济变得火热。同时,政府有限量地供应土地。于是,财团们相互联手,并借助大银行的势力,不顾一切地抬高投标价格,以保证中标为目的,将其他不属于港岛财团势力的外来资本排除在门外,形成事实上的垄断。

  这一历史事件描绘出一个精心设计好的房市持续快速上涨的美好前景:做好套子,把房市推向无与伦比的极致,让人们心甘情愿地签订购房按揭合同,把绳索套在自己的脖子上,巧妙地把大部分港人一辈子的血汗积蓄,榨取得一干二净。

  反观目前内地一些城市的政府领导人,在面对与当地人均收入水平极不相称、严重超高的房市时,他们表现出来的不是对泡沫一旦破灭的忧虑,而是对热钱、投机资本的极度羡慕和渴望,有的政府领导人甚至公开宣称当地房价还会持续上涨。看来这个危险的游戏还要上演“最后的疯狂”。(作者单位为中国社会科学院金融研究所)

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